Согласие правообладателей соседних земельных участков на строительство
Не секрет, что градостроительные нормы и правила при возведении новых зданий и сооружений нарушаются постоянно, к этому граждане и контролирующие органы уже привыкли. Высказал свое мнение о ней и ВС РФ и его позиция может оказаться достаточно спорной, ее обзору и посвящена статья.
Преамбула дела достаточно проста. Администрация одного из районов подала в суд иск к гражданину. Сутью требований стало взведение на собственном участке дома, состоящего из четырех этажей. В нарушении закона необходимая для такой этажности проектная документация не была разработана и утверждена, не прошла экспертизу. Также были нарушены требования к параметрам нормативных отступов от границ земельного участка. Ответчик неоднократно нарушил градостроительное законодательство. Это может привести к нагрузке на коммуникации и инженерные сети, а также уже стало нарушением полномочий органа местного самоуправления по планировке и застройке территорий. Истец не исключал также возможность угрозы жизни и здоровью людей. В первой и апелляционной инстанции, в краевом суде, истцу в удовлетворении его требований суд отказал. В основу своего решения он положил то, что в общем новый дом полностью соответствует градостроительным нормам и правилам. При этом участок расположен в планировочной зоне, в которой разрешено строительство пансионатов максимальной этажностью в 3 этажа. Процент застройки участка был установлен на уровне 60%.
Важно, что соседи, смежные землепользователи согласились подписать и нотариально удостоверить свое согласие на строительство коттеджа без соблюдения минимальных отступов от границ их земельных участков, это свидетельствовало о том, что их права и интересы нарушены не были. Суд отметил, что представитель истца не смог доказать сам факт нарушение прав и интересов и самого муниципального образования и иных третьих лиц этой постройкой.
После того, как рассмотрение дела перешло в компетенцию Судебной коллегии ВС РФ, было вынесено определение от 17.02.2015 №18-КГ14-200,в нем оба предыдущих вердикта были отменены. Коллегия отметила, что первая и вторая инстанция обязана была установить, не угрожает ли самовольно построенное здание жизни и здоровью третьих лиц, что могло быть определено при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли здание права граждан, предпринимались ли самостоятельные попытки ее оформления. Только если все эти шаги были бы судом предприняты, он был вправе отказать в иске о ее сносе. Сам факт подготовки нотариального удостоверенного согласия соседей не является достаточным подтверждением отсутствия нарушения прав граждан. Требования градостроительной документации, направленные на защиту неопределенного круга лиц, должны соблюдаться.
Это мнение ВС РФ ставит перед юристами вопрос, допустимо ли при рассмотрении других дел опираться на высказанную позицию о том, что любое нарушение градостроительных регламентов создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Скорее всего, эта позиция не всегда выглядит обоснованной. Вторая позиция суда, о том, что нотариально удостоверенное согласие соседей не становится фактором, освобождающим застройщика от необходимости соблюдать регламенты, спорить невозможно. Но просто факт единичного нарушения регламентов сам по себе далеко не всегда способен создать угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
Надо понимать, что эта позиция неоднозначна и прямо противоречит ранее принятым разъяснениям высших судов. Если внимательно рассматривать п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, то можно увидеть, что суд при рассмотрении различных исков о признании прав собственности на любые самовольно возведенные постройки, здания, строения и сооружения, суд обязан установить, насколько существенными были нарушения градостроительных регламентов, допущенные при самовольном строительстве. Суд также обязан установить, создает ли строение непосредственную угрозу жизни и здоровью третьих лиц, для чего часто требуется экспертиза. Она назначается, если суду не были представлены в качестве доказательств заключения компетентных органов или если он сомневается в их правомерности, качестве или достоверности.
Смысл этих разъяснений предполагает, что суд обязан установить не только факт нарушения градостроительной документации, но и то, насколько такое нарушение угрожает жизни и здоровью граждан. Ему для этого потребуется представить заключения профессионалов, государственных органов или отчеты о проведении судебно-строительной экспертизы.
Обращаясь к п. 46 вышеуказанного постановления обеих высших судебных инстанций, можно обнаружить еще одну позицию, полностью совпадающую с той, которая озвучена в п. 26. Она гласит, что в процессе рассмотрения исковых заявлений, заявляемых в целях устранении нарушений права лиц, не связанных с лишением права владения участка путем строительства объекта, суд обязан определить, соблюдались ли застройщиком градостроительные регламенты и строительные нормы и правила в процессе возведения конкретного объекта. Если было зафиксировано какое-либо несоблюдение, даже не вполне значительное, иск, поданный в защиту прав лица, чьи интересы ущемлены новой постройкой, допустимо удовлетворить. Но для этого необходимо установить, что вместе с регламентами было нарушено право собственности или прав иного законного владения, принадлежащее лицу, подавшему исковое заявление. Юрист, опираясь на собственный здравый смысл, должен уметь доказать, что простое нарушение регламентов, градостроительных и строительных норм и правил может оказаться минимальным и не создавать абсолютно никаких признаков угрозы жизни и здоровью третьих лиц.
Можно допустить, что определение судебной коллегии оказалось таким категоричным только по той причине, что истцом была местная администрация, и оно было направлено на предотвращение дальнейших аналогичных нарушений со стороны городских застройщиков. Это толкование имеет право на существование, не отбирая у юристов права апеллировать к более ранним и более конкретным документам, выпушенным высшими судами. Решение судов должно приниматься на основании презумпции равенства обеих сторон состязательного процесса перед законом и судом.