Признание судом права собственности на самовольную постройку

Эта статья рассматривает судебную практику, сложившуюся на осень 2019 года и освещает все практические и правовые условия, необходимые для того, чтобы самовольная постройка получила легитимный статус, а право собственности на нее было установлено в судебном порядке. ГК РФ в п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает механизм такого признания. Субъектом или будущим собственником может оказаться лишь то лицо, которому земельный участок, где возведена постройка, принадлежит на праве собственности или он пользуется им на основании права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Реализация этой опции требует одновременного присутствия нескольких факторов, это:

• статус земельного участка должен позволять возводить на нем новые строения;
• постройка должна соответствовать действующим на момент обращения градостроительным требованиям;
• сохранение строения не нарушает права других лиц, не угрожает их жизни и здоровью.

Очевидно, что прав на иск о признании права собственности на незаконную постройку может быть только у того лица, которому участок принадлежит на праве собственности, иного вещного права. Но судебная практика не исключает и возможность узаконить самовольную постройку, если она сооружена на арендуемом участке. Необходимо изучить Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, этот документ подготовлен и утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014. Там прямо говорится, что право собственности на такое строение, возведенное на арендованном участке, допускающем новое строительство, может быть судом признано. Для этого достаточно только отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и правил, и гарантии, что новее сооружение не нарушает права иных лиц и не угрожает их жизни и здоровью.

Важно, при изучении второго условия оформления, что право, на основании которого истец пользуется участком, должно допускать возможность строительства на нем. Для того, чтобы убедится в этом, нужно изучить градостроительную документацию, выявить наличие или отсутствие охранных зон, тщательно изучить целевое использование и связанные с ним ограничения. Если строение возведено на арендованном участке, следует внимательно изучить его условия. Если договор разрешает строить только временные конструкции, исключая возможность капитального строительства, право на самовольную возведенную постройку не будет узаконено.

При рассмотрении третьего условия суд будет исходить из нормы о том, что на момент обращения в суд постройка должна соответствовать установленным требованиям. ГК РФ в п. 2 ст. 222 ГК РФ отмечает, что под установленными требованиями понимается совокупность норм, присутствующих в правилах строительства и землепользования, градостроительной документации, генеральных планах поселений, технических нормах, опосредующих параметры нового строительства, иных нормах закона.

В ст. 30 ГрК РФ можно найти норму о том, что в состав правил землепользования и застройки сейчас включаются градостроительные регламенты. В этих нормативных актах по отношению к земельным участкам и объектам капитального строительства, определяются такие параметры, как виды разрешенного использования участка, предельные измеримые параметры застройки или реконструкции (этажность, площадь, расположения), различные ограничения, установленные законом.

Также необходимо отметить, что по ч. 4 ст. 41 ГрК РФ к такой документации, которая опосредует правила планировки территории, относятся проект планировки территории и межевые документы, если участок ранее не был выделен в отдельный объект.

Суд вряд ли будет самостоятельно разбираться в соответствии представленных документов закону, упросить задачу поможет самостоятельное назначение строительно-технической экспертизы, о чем потребуется заявить суду дополнительное ходатайство.

Четвертое условие касается безопасности новой постройки, она не должна умалять права других людей, угрожать их жизни и здоровью. Эти параметры также можно установить и представить суду в виде доказательств методом назначения строительно-технической экспертизы. Если отдельно рассматривать Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, документ был утвержден Пленумом ВС РФ 19.03.2014, можно увидеть, что суд, кроме градостроительных регламентов и их соблюдения, захочет увидеть, не были ли нарушены экологические, пожарные, санитарные нормы, не нарушены ли правила охраны объектов культуры и истории. Экспертиза поможет точно показать суду, что нормы и правила строительства не были нарушены, отступления от градостроительных регламентов не допущено.

Но в ряде случаев судья может согласиться заслушать только мнение специалиста в области строительно-технической экспертизы и принять его во внимание. Внесудебное исследование дешевле экспертизы и его быстрее подготовить.

Если рассматривать пятый фактор, влияющий на решение суда, нужно обратится к нормам постановления Пленума ВС РФ  №10, ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В п.26 отчетливо определено, что факт отсутствия разрешения на строительство не является основанием для отказа от признания права собственности на самовольную постройку. Но документ, в свою очередь, обязывает суд проверить добросовестность заявителя, предпринимал ли он мер, по легализации постройки, к получению разрешения на стройку, к оформлению акта по ее вводу в эксплуатацию. Также презюмируется необходимость проверить правомерность отказа уполномоченных органов в выдаче таковых разрешений или актов.

Следует отметить, что сегодня, в русле реализации дачной амнистии, в ситуации, когда происходит строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов, закон не обязывает владельца обязательно получать разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В ч. 19 ст. 55 ГрК РФ орган местного самоуправления, в чьей компетенции находится предоставление разрешений на строительство, должен получить от застройщика уведомление об окончании строительства. В этом документе указывается предпочитаемый способ связи, именно по этому каналу муниципальные власти направляют застройщику уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям градостроительной документации. Если же новый дом им не соответствует, в уведомлении о несоответствии должны быть указаны все нарушенные параметры.

Следовательно, перед тем, как обратится в суд, нужно получить от местных властей уведомление о соответствии или несоответствии постройки градостроительным нормам и правилам.

При подготовке иска нужно обратить внимание на несколько нюансов. Прежде всего, если самовольной оказалась только пристройка к дому, у суда необходимо просить признание права собственности не на этот частный объект, а на дом в реконструированном виде. Вспоминая Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, нужно обратить внимание на то, что любая пристройка меняет общую площадь всего дома. Его параметры, размер, планировка и площадь,  меняются,  возникает новый объект и необходимо добиваться признания права собственности именно на него. Право владельца на собственность защищается именно тем признания его на реконструированный объект, включающий и дом (квартиру), и пристройку, отличающийся от первоначального площадью и геометрическим границами.